Comprar tierras de arrendamiento: ¿qué es? Todas las ventajas y desventajas.

contenido

• Derecho de construcción heredable: ¿cuáles son las ventajas y desventajas?
• uso de la tierra
• Camino a casa otoño
• Valor de propiedad variable
• ¿De quién alquilar?
• Características legales
• Para profesionales inmobiliarios.

Construir en un terreno urbanizado es una alternativa a comprar un terreno. Es mucho más barato y, por lo tanto, brinda la oportunidad de obtener una propiedad incluso con un presupuesto limitado. Sin embargo, construir en tierras hereditarias tiene muchos obstáculos legales y peculiaridades que deben conocerse antes de construir. Un buen conocimiento de la situación legal es obligatorio antes de la elección de esta adquisición de bienes raíces, de lo contrario amenazan las sorpresas malvadas.

Para evitar una gran parte de los costos de construcción

La ley alemana establece, además de la compra de tierras, alquilarlas durante el arrendamiento durante mucho tiempo. Esto ahorrará a los desarrolladores inmobiliarios una gran parte de los costos totales. En lugar de un precio de compra único, la propiedad se alquila por 50 o 100 años. El alquiler, también llamado tradicionalmente "arrendamiento", no es un monto fijo, sino un porcentaje del valor de la tierra. Aunque el término "arrendamiento" todavía está muy extendido, ya no está legalmente permitido.

Este procedimiento ofrece grandes beneficios para ambos lados. La tierra está sujeta a impuestos. Una parcela de construcción no utilizada, por lo tanto, solo causa costos sin generar un retorno. El uso comercial no constructivo (por ejemplo, agricultura o ganadería) de una parcela de construcción está generalmente prohibido, pero al menos sujeto a autorización. El derecho de construcción hereditario puede ofrecer al propietario un retorno tan interesante, que va mucho más allá del impuesto a la propiedad.

Arrendamiento - ¿Qué es?

En el caso del arrendamiento, los propietarios y los promotores inmobiliarios celebran un contrato a largo plazo para el uso vinculado a la renta de una propiedad. La propiedad ya ha sido aprobada para la construcción de bienes raíces. Sin embargo, hasta qué punto la parcela de construcción ya se ha desarrollado depende del caso individual. El desarrollador inmobiliario teóricamente puede comenzar inmediatamente con la construcción del edificio. Sin embargo, también está obligado a pagar el alquiler del suelo desde la fecha del acuerdo de compra.

Este interés es aproximadamente del 3-5% del valor de la propiedad. Sin embargo, dado que esto puede fluctuar, el rendimiento se proporciona con una cierta variación para ambos lados. Después de la expiración del acuerdo de licencia, finaliza el derecho de propiedad de la propiedad. Si la propiedad no ha sido comprada por el dueño de la propiedad mientras tanto, será reembolsada al dueño de la propiedad sin reemplazo. Lo mismo se aplica si el propietario ya no cumple con sus obligaciones de pago. Este es un período de gracia de dos años, después del cual el propietario puede considerar el contrato como disuelto.

La propiedad construida recae en el propietario, sin embargo, está obligado a pagar una compensación razonable.

La característica especial de la ley de construcción hereditaria es que puede heredarse debido a los largos términos del contrato. Por lo tanto, el contrato pasa a los herederos de este desarrollador inmobiliario. Sin embargo, esto solo se aplica al tiempo especificado. El término del contrato utilizado por el heredero también ha pasado para el heredero.

Ventajas y desventajas.

Las ventajas del arrendamiento son para el arrendatario:

• Forma barata de comprar un terreno
• Reducción significativa en los costos de construcción.
• Herencia de la propiedad y del contrato.

Las ventajas del arrendamiento para el propietario:

• Intereses bien garantizados sobre capital no utilizado
• Generación de ingresos adicionales a largo plazo.
• Aumento de los ingresos a través del alquiler del suelo
• Al final del contrato, se cobrará un edificio barato

Las desventajas del arrendamiento para el inquilino:

• Sentir que eres dueño de tu propia casa, pero no de tu propia tierra
• Ciertas incertidumbres sobre la carga financiera anual
• Alta responsabilidad para el propietario
• Venta significativamente complicada del edificio construido.

Las desventajas del arrendamiento para el propietario:

• Sensación de tener una casa extraña en tu propio terreno
• Recibir instrucciones de que el inquilino maneja la propiedad con cuidado.
• Carga fiscal completa de la renta
• Período de espera prolongado por falta de pago del alquiler.
• Elaborar una valoración anual de la propiedad.

uso de la tierra

Para una propiedad utilizada exclusivamente para fines residenciales, ya es un desafío garantizar el uso cuidadoso de la propiedad durante todo el período del contrato. Con un uso tan prolongado, es relativamente probable que uno u otro residente de la propiedad no se haga cargo. Aquí son particularmente problemáticos los destornilladores para pasatiempos. El aceite residual vertido ilegalmente generalmente solo se puede asignar a un contaminador después de la expiración de un arrendamiento de tierras. A menudo, el propietario aquí permanece sentado en los costos de renovación.

Es aún más problemático en edificios comerciales construidos con fines de arrendamiento. La fluctuación de los usuarios del almacén y de la sala de producción puede ser muy grande, lo que hace aún más difícil hacer un seguimiento del uso real de la propiedad. En principio, el propietario puede compensar el valor del edificio con los costos de renovación esperados para el terreno. Sin embargo, uno también debería ser realista aquí: uno tendría que construir un edificio masivo de piedra natural para que aún pueda usarse después de 99 años. La albañilería, la construcción de acero o los edificios de madera generalmente están listos para la demolición después de 99 años.

Camino a casa otoño

El propietario tiene el derecho, bajo ciertas condiciones, de exigir una devolución anticipada de la propiedad. Esto se aplica especialmente si puede probar que la propiedad no se está utilizando de manera adecuada o adecuada. Por el contrario, el uso propio generalmente no es exigible con respecto al arrendamiento del terreno. Aquí está la protección del inquilino, ya que finalmente para este propósito, se ha establecido el largo período del contrato.

En la práctica, sin embargo, exigir un regreso a casa no es tan fácil. En la mayoría de los casos, se utiliza el pago predeterminado. Sin embargo, a los 24 meses, la legislatura prevé un tiempo muy largo en el que el propietario debe cumplir con sus obligaciones.

Además, el "uso indebido" también es una cuestión de interpretación. Por ejemplo, no se puede prohibir fundamentalmente que un edificio erigido en un arrendamiento se vuelva a alquilar. Ni siquiera es necesario que se informe al propietario de la propiedad sobre los inquilinos actuales del edificio. Sin embargo, en aras de una buena relación comercial, siempre se aconseja a ambas partes que se traten mutuamente de la manera más abierta y transparente posible. Esto evita malentendidos y evita costosas disputas legales.

Valor de propiedad variable

La renta del suelo del tres al cinco por ciento se fijará por contrato y no cambiará durante la vigencia del contrato. Sin embargo, el precio de la tierra está sujeto a fluctuaciones que afectan su valor y, por lo tanto, la renta. Esto puede ser regionalmente extremadamente diferente. En Alemania Oriental, por ejemplo, hay muchas regiones que han experimentado una disminución dramática en los precios de bienes raíces y propiedades en los últimos veinte años. Las casas de entre tres y cinco mil euros no son infrecuentes en estas regiones.

Por el contrario, hay regiones en Alemania donde los precios de bienes raíces de todo tipo han explotado literalmente. En la actualidad, la región alrededor de Frankfurt am Main está experimentando un auge sin precedentes. Los precios se han más que duplicado en los últimos diez años. Como muchos bancos están reubicando muchos empleos de Londres a esta región financiera como resultado del Brexit, es probable que esta tendencia continúe a largo plazo y se exacerbe aún más.

Aquí, sin embargo, uno simplemente debe mirar las leyes del mercado en términos de su lógica: en regiones con precios inmobiliarios débiles, nadie ofrecerá una propiedad construida, sino que siempre intentará venderla. Cuando existe un mercado de compradores de bienes raíces, generalmente no es interesante para la solución patrimonial. Por el contrario, en las regiones de auge, las parcelas son correspondientemente caras. Aquí está el arrendamiento de terrenos para la construcción hereditaria adecuada para ambos lados de manera muy inteligente: la propiedad permanece con el propietario y él puede esperar aumentar los ingresos. Sin embargo, el instalador de la propiedad puede ser mucho más tranquilo al abordar su proyecto, ya que las desventajas con respecto a la venta de la propiedad también se ponen en perspectiva.

De quien alquila "> Características legales

La evaluación fiscal de una propiedad en el derecho de construcción hereditaria es siempre para el propietario solo después del valor puro de la tierra antes de la construcción de la propiedad. Aunque una parcela de tierra construida aumenta teóricamente su valor, sin embargo, el propietario no puede cobrarle a la propiedad construida para aumentar el valor de la propiedad. Después de todo, no es su edificio el que se encuentra en su propiedad alquilada. Sin embargo, esta consideración también tiene ventajas para el arrendador: la evaluación fiscal de la propiedad también se calcula sobre la base de la tierra no desarrollada.

Es importante para ambas partes que la transferencia de obligaciones pase a posibles usuarios posteriores. Esto debe especificarse por contrato, de lo contrario puede haber disputas legales considerables con los compradores de los edificios o terrenos. Estos generalmente consumen todos los beneficios financieros de la propiedad construida en tierra.

Para profesionales inmobiliarios.

Considerado bastante sobrio, surge la siguiente imagen: el período de reembolso promedio para una casa construida tarda 30 años. Después de eso, un propietario es el único propietario de su propiedad sin ser responsable ante nadie más. Sin embargo, deducir una renta del suelo por treinta años también se suma a una cantidad considerable, por lo que la ventaja financiera para los propietarios puros es bastante baja.

Sin embargo, las cosas son diferentes para los constructores de viviendas orientados al retorno. Una vivienda multifamiliar en una propiedad arrendada rendirá mucho más rápidamente que si la propiedad tuviera que comprarse para el edificio. Además, la renta anual del suelo puede deducirse como gasto, de modo que los beneficios fiscales generales pueden surgir aquí.

Independientemente de cómo le gustaría utilizar la propiedad arrendada, un asesoramiento legal detallado y profundo y un contrato a prueba de agua son esenciales para ambas partes. Solo un acuerdo contractual claro puede garantizar que ambas partes puedan beneficiarse de manera óptima del negocio. Esto es especialmente cierto si los firmantes del contrato original ceden sus derechos a terceros a través de la venta o la herencia. Un buen contrato de arrendamiento toma en cuenta este caso en gran medida y asegura que no puedan surgir problemas durante la sucesión.